2026年4月29日
4月29日 東洋経済ONLINEの記事の一部抜粋です🦍
東京の都心マンションの記事でしたが、関西にも当てはまりますよね。
売りの専任媒介契約を取るために「顧客の想像以上の高値で売りましょう」と提案する。これまでの実績としての成約事例が1億円でも、「1.4億円で売れるかもしれません」とは誰でも言えるので、相場上昇期では高値で専任媒介契約を結びたがるものだ。売却予定の物件を探し、売主から媒介契約を取る行為を、業界用語で「物上げ(ぶつあげ)」という。
このセールストークに一般の売主は期待を膨らませる。「A社よりB社のほうが価格査定が高い」とやみくもに信じて、高いほうを選びたがる。とはいえ、自分の家だけが高く売れる理由などあるわけがない。高値への期待が先に立ち、人は自分に都合よく考えるものである。
「高値で売りましょう」と言っても、現実は売れなくなってきている。媒介契約は最長3カ月なので、失望する顧客が急増していることは想像に難くない。それは売り出し中の物件、つまり在庫件数の急増となって現れる。2025年3月に都心3区のレインズ(業者間データベース)にあった在庫件数は2903件であったが、1年後には4205件と45％も急増している。
売出価格がどのくらい高いか、説明しておこう。一般の方は、物件検索サイトに載っている価格を相場のように思いがちだが、現実はそうではない。不動産業者は売出価格には無頓着で、成約価格だけを気にしているものだ。
具体的には、2026年3月時点の売出㎡単価と成約㎡単価の乖離幅は過去最高の38％もある。比較対象として、金融緩和後に市場が動き始めた2013年から2024年までの平均を見ると17％であり、その差は2割以上という異常値なのである。このため、業者間では「高すぎる」との声も出ており、「物上げ」時とは違う話が出てくる始末になる。
こうなったのは、夢を見させるには好都合とばかりに「物上げ」をしていた仲介業者と、高値への期待が先に立った売主の組み合わせのなせる業でもある。冷静になるためには、売主も仲介業者に「この物件の成約事例をすべて見せてください」と言って、時系列の変化と現在の上限を理解しておく必要がある。実現しない夢を見続けるのは現実的ではない。
☆★☆まとめ☆★☆
●高値査定で専任媒介を取る「物上げ」が横行している。
●「相場以上で売れるかもしれない」という提案は誰でもでき、売主は期待しやすい。
●査定価格が高い会社＝高く売れる会社ではない。 高額査定だけで仲介会社を選ぶのは危険。
●市況変化で高値では売れにくくなり、売れ残り在庫が増加している。
●都心3区のレインズ在庫件数は1年で45％増（2903件→4205件）と急増。
●売出価格と成約価格の乖離は38％と過去最高水準で、実勢とかけ離れている。
●2013年～2024年平均の乖離17％と比べても、現在は異常な高値設定。
●原因は、高値で媒介を取りたい仲介業者と、高値への期待を持つ売主心理の組み合わせ。
●重要なのは売出価格ではなく成約価格（実際に売れる価格）を見ること。
●売主は仲介会社に成約事例を時系列で確認し、現在の売却上限を把握するべき。
●「高く売れる夢」ではなく、「現実的に高く成約する戦略」で判断することが重要。
ですって🦍
4月29日 東洋経済ONLINEの記事の一部抜粋です🦍
東京の都心マンションの記事でしたが、関西にも当てはまりますよね。
売りの専任媒介契約を取るために「顧客の想像以上の高値で売りましょう」と提案する。これまでの実績としての成約事例が1億円でも、「1.4億円で売れるかもしれません」とは誰でも言えるので、相場上昇期では高値で専任媒介契約を結びたがるものだ。売却予定の物件を探し、売主から媒介契約を取る行為を、業界用語で「物上げ(ぶつあげ)」という。
このセールストークに一般の売主は期待を膨らませる。「A社よりB社のほうが価格査定が高い」とやみくもに信じて、高いほうを選びたがる。とはいえ、自分の家だけが高く売れる理由などあるわけがない。高値への期待が先に立ち、人は自分に都合よく考えるものである。
「高値で売りましょう」と言っても、現実は売れなくなってきている。媒介契約は最長3カ月なので、失望する顧客が急増していることは想像に難くない。それは売り出し中の物件、つまり在庫件数の急増となって現れる。2025年3月に都心3区のレインズ(業者間データベース)にあった在庫件数は2903件であったが、1年後には4205件と45％も急増している。
売出価格がどのくらい高いか、説明しておこう。一般の方は、物件検索サイトに載っている価格を相場のように思いがちだが、現実はそうではない。不動産業者は売出価格には無頓着で、成約価格だけを気にしているものだ。
具体的には、2026年3月時点の売出㎡単価と成約㎡単価の乖離幅は過去最高の38％もある。比較対象として、金融緩和後に市場が動き始めた2013年から2024年までの平均を見ると17％であり、その差は2割以上という異常値なのである。このため、業者間では「高すぎる」との声も出ており、「物上げ」時とは違う話が出てくる始末になる。
こうなったのは、夢を見させるには好都合とばかりに「物上げ」をしていた仲介業者と、高値への期待が先に立った売主の組み合わせのなせる業でもある。冷静になるためには、売主も仲介業者に「この物件の成約事例をすべて見せてください」と言って、時系列の変化と現在の上限を理解しておく必要がある。実現しない夢を見続けるのは現実的ではない。
☆★☆まとめ☆★☆
●高値査定で専任媒介を取る「物上げ」が横行している。
●「相場以上で売れるかもしれない」という提案は誰でもでき、売主は期待しやすい。
●査定価格が高い会社＝高く売れる会社ではない。 高額査定だけで仲介会社を選ぶのは危険。
●市況変化で高値では売れにくくなり、売れ残り在庫が増加している。
●都心3区のレインズ在庫件数は1年で45％増（2903件→4205件）と急増。
●売出価格と成約価格の乖離は38％と過去最高水準で、実勢とかけ離れている。
●2013年～2024年平均の乖離17％と比べても、現在は異常な高値設定。
●原因は、高値で媒介を取りたい仲介業者と、高値への期待を持つ売主心理の組み合わせ。
●重要なのは売出価格ではなく成約価格（実際に売れる価格）を見ること。
●売主は仲介会社に成約事例を時系列で確認し、現在の売却上限を把握するべき。
●「高く売れる夢」ではなく、「現実的に高く成約する戦略」で判断することが重要。
ですって🦍
